来也股份编制的《茅台镇特色街区商业业态策划》立足茅台发展实际，对接市场需求，挖掘国酒文化、民俗文化、盐运文化、红色文化等文化元素，植入不同主题的业态，打造“印象茅台、五味茅台、慢悠茅台、酒韵茅台、酒艺茅台、酒香茅台”6条主题特色街区，活化古镇，强化茅台古镇的识别性，拓展休闲空间，营造旅游氛围，着力提升茅台古镇的空间品质。
1、现场调研及分析
（1）调研方法及调研内容
规划项目组首先对茅台古镇六条主要的商业街区进行了详细的调查和摸底，充分掌握现状商业业态的详细资料。
· 调研方法：通过目测、丈量、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式等形式掌握商业业态的基本概况。
· 调研内容：包括现状商业业态的类型、店铺的产权归属、业态经营状况、店铺的面积、店铺租金、经营者的计划等内容。
（2）现场调研分析总结
· 从业态布局来看，茅台镇商业街区集中在茅台镇的核心片区，分别位于茅园路、环茅路、杨柳湾、长征路、河滨路和银滩路，商业业态集中经营，易形成规模效益和集聚效益。
· 从业态类型来看，商业主要满足市民的日常居住需求，主要业态为零售及生活服务、餐饮等，档次低、服务不规范；满足游客需求的旅游商品专卖、休闲、住宿等商铺数量稀少，夜生活业态缺乏，留不住人。
· 从铺面形式来看，基本为下店上宅式的临街铺面，开放性较强，但空间承载力不够，无法满足规模化业态的融入。
· 从利用空间来看，铺面空间具有可变性和多元性，在未来的经营过程中利于调整空间和优化业态。
↑杨柳湾戏台改造前
↑杨柳湾戏台设计方案
↑杨柳湾戏台改造后
2、业态提升思路
（1）业态类型：主题化、多元化、体验化
· 业态主题化
形成各具特色的主题街区：发挥茅台镇本地优势，充分挖掘国酒文化、盐运文化和红色文化，通过植入不同类型、主题突出的业态，为茅台镇注入文化灵魂，以特色性商业形成差异性的竞争，从而塑造茅台镇的核心吸引力和品牌形象。
· 业态多元化
构建主客共享的商业集群：避免单纯的旅游商品售卖传统模式，而是构建一个业态类型丰富、档次不一，集餐饮、购物、住宿、休闲娱乐等于一体的丰富的消费体验场所，兼顾本地消费和游客消费，构建主客共享的多元化旅游商业业态集群。
· 业态体验化
形成个性化的旅游休闲方式：随着茅台古镇旅游开发的不断深入，游客休闲消费的升级，应注重旅游业态的体验性、参与性，着力引入特色美食、精品购物、餐饮休闲、主题客栈、白品鉴、酒文化体验等体验性商业业态。
（2）业态布局：动静分离、交织混合
· 动静分离，满足不同业态经营需求
茅台镇6条商业街区业态布置遵循动静分离的原则，将比较吵闹的酒吧、会所、大众餐饮等与具有较高安静需求的住宿、休闲类业态进行隔离；同时还要将形成较多烟尘和气味的小吃、火锅类业态与具备淡雅需求的西餐、咖啡、服装、古玩字画、水吧、茶馆类业态进行隔离。
· 交织混合，实现不同业态之间的顾客共享
旅游街区的商业形态打破固有旅游街区功能分区的格局，采取交织混搭的商业业态布局形式，以实现不同业态之间的顾客共享，避免因功能分区形成的旅游商业 “人流潮汐现象”。
↑杨柳湾街挡墙改造前
↑杨柳湾街挡墙设计方案
↑杨柳湾街挡墙改造后
（3）空间利用：横向空间调整、纵向空间延伸
· 横向空间调整，扩大商铺内部利用空间
根据商铺空间及产权现状，部分商铺可经过内部打通的方式，扩大商铺的利用空间，为引入规模化业态提供基础。
· 纵向空间延伸，形成室内外可相互转换的商业空间
根据临街铺面前街道空间可利用状况，适当开发街道空间，充分利用景观设计，采用植入商家LOGO的遮阳伞，打造休闲走廊，形成室内外可相互转换的商业空间，同时也可以烘托街区的商业氛围。
（4）商业氛围：景观多元化、环境舒适化、夜景亮化
· 景观多元化
为营造商业氛围，充分利用街道上的空间环境，通过具备视觉冲击力的景观节点、清澈可亲近的水景、趣味性的路面铺装以及连续不间断的街头表演等打造多元化的人气磁场，烘托商业氛围。
· 环境舒适化
以人流动线为重点，以统一的文化主题和一个贯穿始终的风格，设计建筑风貌、色彩、雕塑、路标、喷泉、水系、花盆等视觉元素以及商铺装饰、体验性元素，并通过环境整治构建舒适的街巷空间。
· 夜景亮化
结合茅台夜生活业态，实施夜景亮化工程。
3、六条商业街区业态策划
根据杨柳湾、环茅路、茅园路、滨河路、长征路、银滩路等六条街区的业态现状、店铺空间、区位等，以国酒文化、当地民俗文化、盐运文化等，植入不同主题的业态形式，业态植入强调主题化、多元化、体验化，规划坚持动静分区、交织混搭的布局原则，通过业态植入、景观绿化、氛围营造、环境升级等进行打造，满足游客的休闲娱乐、住宿、购物、餐饮等需求，提升茅台旅游吸引力。
商铺空间：杨柳湾、跃进街的街巷空间开阔，商铺以底商为主，大多数商铺开间面积在20-60平方米之间，现状业态面积超过150平方米的多数为公共服务设施。
业态分析：杨柳湾、跃进街现状业态以居民生活业态为主，以面积为单位餐饮业态占5.6%，零售及生活服务业态占13.2%，休闲娱乐业态占12.3%，住宿业态占1.2%，公共服务设施业态占18.9%，闲置店铺的占48.8%。
↑杨柳湾跃进街业态分段规划图
↑杨柳湾街环境整治改造前
↑杨柳湾街环境整治设计方案
↑杨柳湾街环境整治改造后
《茅台古镇商业街区业态策划规划》的杨柳湾-跃进街是最先进入改造施工和业态招商的街区，在杨柳湾-跃进街的街巷空间景观改造完成之后，业主方委托来也股份对街区的部分店铺进行招商工作。
来也股份组织专业招商团队，根据《茅台古镇商业街区业态策划规划》和委托方的要求制定了详细的招商计划。先后组织贵州、四川、云南等地的商家到成都座谈，并深入茅台古镇进行实地考察，包括当地知名小吃品牌商，以及旅游商品、民宿、酒吧、咖啡馆等品牌商，经过多次招商，有数家品牌商家入驻茅台古镇杨柳湾-跃进街，招商工作成效显著。
↑杨柳湾街业态提升后部分业态实景照片
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编辑：YM
